AVUKAT IYAZ ÇİMEN ‘ YENİ KENTSEL DÖNÜŞÜM YASASI’NI DEĞERLENDİRDİ

Avukat Iyaz Çimen, ‘Kanunla, 6 Şubat 2023’te meydana gelen Kahramanmaraş merkezli depremler nedeniyle genel hayata etkili afet bölgesi olarak kabul edilen yerlerde, bu depremlerin ve akabinde meydana gelen depremlerin etkisiyle oluşan hasarlarla bağlantılı olması kaydıyla, hak sahipliğine ilişkin işlemler hariç olmak üzere hasar tespit raporlarına dayalı olarak tesis edilen idari işlemlere karşı açılan iptal davalarında yeni usuller getiriliyor. Düzenlemeyle yargı süreçlerinin hızlandırılması amaçlanıyor.
Buna göre, 10 gün içinde ilk inceleme yapılacak ve dava dilekçesi ile ekleri tebliğe çıkarılacak. Savunma verme süresi dava dilekçesinin tebliğinden itibaren 15 gün olacak; bu süre bir defaya mahsus olmak üzere en fazla 10 gün uzatılabilecek. Savunmanın verilmesi veya savunma verme süresinin geçmesiyle dosya tekemmül etmiş sayılacak. Yürütmenin durdurulması talebine ilişkin olarak verilen kararlara itiraz edilemeyecek. Keşif ve bilirkişi incelemesi yapılması gereken hallerde, dosyanın tekemmülünden itibaren 15 gün içinde keşif yapılacak. Tarafların hak ve menfaatlerinin korunması bakımından zorunluluk bulunan hallerde keşif ve bilirkişi incelemesi, ilk incelemeyi müteakiben de yapılabilecek. Bilirkişi raporları 15 gün içinde mahkemeye teslim edilecek. Bilirkişilere ve bilirkişi raporlarına, raporun tebliğinden itibaren 7 gün içinde itiraz edilebilecek. Duruşma yapılması, tarafların istemine ve mahkemenin kararına bağlı olacak. Duruşma davetiyeleri, duruşma gününden en az 15 gün önce taraflara gönderilecek.
Resmî Gazete’de yayımlanmasının ardından yürürlüğe girecek düzenlemeye göre, artık üzerinde yerleşim yeri olan alanlar da rezerv yapı alanı ilan edilebilecek. Bir yerin rezerv alan olabilmesi için ‘üzerinde yapı olmaması ve meskûn mahal dışında yer alması’ şartı artık aranmayacak. Rezerv yapı alanı ilan edilen yerler, dönüşüm için boşaltılıp yerine yeni binalar yapılacak. Şehir merkezlerinde üzerinde yapı bulunan alanlar, özel mülkiyetler, parklar ve askeri alanlar da artık ‘rezerv alan’ ilan edilebilecek. Artık riskli yapı tespitlerinde ev sahibinin bulunması uygulaması da son buluyor. Buna göre, riskli yapı tespitlerinde eğer mülk sahibi konutunda yoksa polis ekipleri çağrılacak. Polisler, gerekli işlemleri “ev sahibi varmış gibi” gerçekleştirecek. Bir binanın kentsel dönüşüme girebilmesi için hak sahiplerinden üçte ikisinin onayını alma zorunluluğu da ortadan kalktı. Artık hak sahiplerinin yarıdan bir fazlasının onay vermesi durumunda bina, kentsel dönüşüm statüsüne alınacak. Kentsel dönüşüme giren yapılar için borçlanan ya da tapusunda haciz bulunan vatandaş, borcunu ödeyemezse mülkiyet hakkını tamamen kaybedebilecek, konutta sadece oturma hakkına sahip olacak. Rantın ve hak gaspının önüne açacak yasayla özetle şunlar yapılabilecek.   Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, artık mevcutta bina bulunan alanları da rezerv alan ilan edebilecek. Önceden yalnızca boş alanlar rezerv alan ilan edilebiliyordu. Yeni düzenlemede artık mevcut binalar rezerv alan kapsamına alınabilecek. Bakanlık istediği her yeri rezerv alan ilan edebilecek.
 Yeni düzenlemeyle birlikte dönüşümün önünü tıkayan bürokratik engeller kalkıyor. Başkanlık resen riskli yapı tespiti yaptıracak, kat maliklerinin yüzde 50+1 oyu ise süreci başlatacak. Hükümet olası deprem riskine karşı yapıların yenilenmesi için başlattığı kentsel dönüşüm hamlesinde yeni düzenleme için düğmeye bastı. Dönüşüm sürecini yavaşlatan maddelerin başında hak sahiplerinin anlaşması ve daha sonra ruhsat aşamasında üçte iki çoğunluk aranması geliyordu. Çoğu yerde üçte iki çoğunluğa ulaşılamadığı için dönüşüm başlayamıyor ya da yavaşlıyordu. Kabul edilen kanun maddelerinin en önemlilerinden biri, çoğunluğa ilişkin oldu. Buna göre kentsel dönüşümde yapılacak tüm işlemler, hisseleri oranında maliklerin yüzde 50+1 ile aldığı karara istinaden yapılabilecek. Yani bir apartmanda 10 dairenin 6’sında yaşayan hak sahipleri anlaşma sağlarsa dönüşüm süreci başlayacak. Uzlaşamayan 4 daire sahibine ise, alınan kararlar noter veya ilgili muhtarlıkta 15 gün ilan edilerek bildirilecek.
 Riskli yapı tespiti, yapı malikleri tarafından, lisanslı kurum ve kuruluşlara yaptırılacak. Sonuç, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’na bağlı Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’na bildirilecek. Başkanlık resen tespit yaptırabileceği gibi maliklere süre vererek de tespit isteyebilecek.
 
Riskli yapı tespitine ilişkin bilgiler riskli yapıya asılacak, maliklere e- Devlet üzerinden bildirim yapılacak ve ilgili muhtarlıkta 15 gün süreyle ilan edilecek. Riskli yapı tespitlerine karşı maliklerce 15 gün içinde itiraz edilebilecek. Riskli yapıların tespitinin hak sahibi veya kiracılarla engellenmesi halinde mülki idari amirinin yazılı izniyle riskli yapılar çilingir yardımıyla açılarak denetlenebilecek. Tahliye engellenirse polis devreye girecek. Riskli yapıların yıktırılması için maliklere tek seferde 90 günden fazla olmamak üzere süre verilecek. Mevcut kanunda bu süre 60 gün olarak uygulanıyordu. Süresinde yıktırılmadığı tespit edilen riskli yapılar, idari makamlarca yıktırılacak. Yıkım başkanlık ya da idarece yapılırsa masrafları, hisseleri oranında maliklerden tahsil edilecek. İstanbul’da kentsel dönüşümü hızlandırmak için başlatılan ‘Yarısı Bizden’ kampanyasının uygulanabilmesi için hak sahiplerine yapım için mali yardım yapılabilecek. Yapım için yapılacak yardımın usul ve esasları Cumhurbaşkanı’nca belirlenecek. Kira yardımları ise ile göre 2 bin ila 3 bin 500 lira arasında değişiyor. Dönüşümü tıkayan süreçlerden biri de maliyetlerdi. Bina yıkıldıktan sonra yeni dairenin yapımı için gereken bedeli ödeyemeyeceği için çoğu kişi dönüşümü onaylamıyordu.
Şimdi başkanlıkça yürütülen uygulamalarda, yoksul veya dar gelirlilerin borçlanma bedelini ödeyecek mali gücünün olmaması durumunda, üzerine kayıtlı ikamet edebileceği konut nitelikli başka bir gayrimenkulü yok ise bu bağımsız bölümler üzerinde hak sahibine ve hak sahibi evli ise işlem yapıldığı tarihteki eşine oturma hakkı tanınacak. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakan Yardımcısı Vedad Gürgen, “Rezerv alanın tanımına düzenleme yapıldı. Yasanın önceki halinde rezerv alan tanımında ‘yeni yerleşim alanı’ deniliyordu ve uygulamalarda süreç tıkanıyordu.
Eski haliyle yorumlanınca rezerv yapı alanlarına sadece konut yapılabileceği gibi dar bir görüş ortaya konulmaya başlandı. Yeni düzenlemede ise amaç rezerv yapı alanlarının konut, ticaret ve sosyal donatı alanı olarak da kullanılabilmesi. Eğer bir ilde rezerv alan ilanı yaparsak, kimse bir yere gönderilmeyecek. Evler yenilenecek, vatandaş mahallesine geri dönecek” dedi. Gürgen, “Ayrıca vatandaş dönüşümün maliyetini karşılayamıyorsa biz ortak olacağız. Evi yenilenen kişi ölene kadar kira ödemeden evinde kalacak. Sonrasında mirasçılar devralma hakkına sahip olacak” dedi.
Yeni düzenlemeyle birlikte bu engel ortadan kalktı. Yine süreci tıkayan, yüklenicilerden haksız talepte bulunan kişileri engellemek amacıyla yapılan düzenlemeyi çok önemli buluyorum” dedi.