AVUKAT IYAZ ÇİMEN ‘MÜTEAHHİT SEÇİMİNDE DİKKAT EDİLMESİ GEREKEN HUSUSLARI’ DEĞERLENDİRDİ

Avukat Iyaz Çimen, Müteahhit seçimi konusunda çok dikkatli olunması gerektiğini belirterek, ‘Geçtiğimiz gün İstanbul’da yıkılan bir binada meydana gelen ölüm olayı kamuoyunda müteahhit seçiminin önemini bir kez daha ortaya çıkardı. Ülkemiz deprem kuşağında ve kentsel dönüşüm süresinde binasını yenilemek isteyenler için en hassas konu ise doğru müteahhit firma ile anlaşabilmek. Yapı kalitesi, konutun değeri, projenin teslim tarihi gibi konularda mağduriyet yaşamadan güvenli, sağlıklı ve konforlu binalara sahip olabilmek için çok detaylı araştırma yapılması gerekiyor. Avukat Iyaz Çimen konuya ilişkin sorulara cevap verdi.
Net ve brüt daire metrekaresi nasıl hesaplanır?
Piyasada kullanılan birden fazla net/brüt alan tarifi vardır. Bağımsız Bölüm Net Alanı: Net alan, en basit anlatımıyla mülk giriş kapısından içeri girdikten sonra elinizde metreyle ölçebileceğiniz; duvarlar arasında kalan, döşeme yapılan süpürülebilir halı alanıdır. *Duvarlar, kolonlar, havalandırma boşlukları, açık/ kapalı balkonlar ve teraslar net alan hesabına dahil edilmez. Bağımsız Bölüm Brüt Alanı: Bağımsız bölümün kendi dış sınırlarının çevrelediği alandır. Komşuluk olan durumlarda, komşu ile ortak olan duvarın orta aksı brüt alan sınırı olarak kabul edilir. Net alandan farklı olarak mülkün iç duvarları, kolonlar, havalandırma boşlukları, açık/ kapalı balkonlar, teraslar brüt alan hesabına dahildir. *Kat holleri, ortak merdiven alanı, asansörler, konut veya iş yerine ait eklenti depolar, otopark alanı vb. alanlar brüt alan hesabına dahil edilmez.
Bağımsız Bölüm Genel Brüt Alanı (Satışa Konu Brüt Alan): Tapu
Belgesine Konu Alan: Bağımsız Bölüm Brüt alanına; yapıdaki tüm ortak alanlardan (kat holleri, asansörler, ortak merdivenler, yangın merdivenleri, otopark alanları, güvenlik, sığınaklar, teknik alanlar,  sosyal tesis, havuz vb.) düşen payın eklenmesiyle bulunan alandır.
Yeni projede nelere dikkat etmeliyim?
Kentsel dönüşüm kapsamında evi riskli olan daire sahibi, yeni projede birkaç önemli noktaya dikkat etmelidir. İlk olarak yeni projenin imar planlarına, bölgenin yapılaşma koşullarına ve yasal düzenlemelere uygun olup olmadığını kontrol edin. Yeni dairenizin brüt ve net alanları, oda sayısı ve şerefiyesi gibi özellikleri ile arsa payınıza ve mevcut dairedeki haklarınıza ve uygun olup olmadığı iledeğerlendirin. Finansal koşullar ve ödeme planları hakkında net bilgi edinin; bütçenize uygun olmalı ve ekonomik yükümlülüklerinizi karşılayabilecek seviyede olmalıdır.
Ruhsat ve iskân sürecinde müteahhitten ne beklemeliyim?
Ruhsat ve iskân sürecinde müteahhitten, projenin başlamadan önce gerekli tüm yasal izinlerin alınması ve bu süreçteki her adımın şeffaf bir şekilde paylaşılması beklenir. Müteahhit, bu izinlerin zamanında alınabilmesi için gerekli tüm dokümanları hazırlamalı ve ilgili yasal prosedürlere uygun şekilde hareket etmelidir. Ayrıca, inşaatın ve sonrasında yapının, yerel imar yasalarına ve yapım şartnamelerine tam olarak uygun olmasını sağlamalıdır. Ayıpsız ve eksiksiz olarak iskân belgesinin alınması, yapının oturulabilir olduğunu ve tüm yasal standartlara uygun olarak tamamlandığını gösterir; bu nedenle, müteahhit bu belgenin alınmasını garanti altına alacak şekilde çalışmalıdır. Bu süreçlerde karşılaşılabilecek herhangi bir aksilik veya gecikme durumunda, müteahhit sorunları çözme ve süreçleri hızlandırma konusunda aktif rol almalı ve proje sahiplerini sürekli bilgilendirmelidir. Sözleşmede iskân belgesinin (yapı kulanım izin belgesi) alınması, finansal olarak teminat altına alınmalıdır.
Tapu süreci nasıl olmalı?
Riskli binaların dönüşümü kapsamında tapu süreci, kentsel dönüşüm projelerinin hukuki ve yasal zeminini oluşturur ve dikkatli yönetilmesi gereken bir süreçtir. İlk olarak bina ya da arsanın riskli olduğunun resmî olarak tespit edilmesi ve bu durumun tapu kayıtlarına işlenmesi gerekir. Ardından, projenin uygulanabilmesi için arsa sahipleri, müteahhitler ve diğer ilgili taraflar arasında anlaşma sağlanmalı ve kat karşılığı anlaşma tapuya şerh edilmelidir. Binanın yıkım ruhsatı alınmalı ve yıkım sonrası kart irtifakı terk edilerek arsada hissedarlığa dönülmelidir. Ruhsat alımını müteakip ise ruhsat projesi tapuya işlenerek yeni kat irtifakı tesis edilmelidir. (Kat irtifakının kurulması sözleşme ile daha ileri aşamaya atılabilecektir.)Kat irtifakı kurulduğunda ve iskan sonrası kat mülkiyetine geçiş işlemleri tamamlandığında tapu kayıtlarının güncellenmesi gerekmektedir. Bu süreçte, herhangi bir mülkiyet değişikliği, ipotek kurulumu veya kaldırılması gibi işlemler de dahil olmak üzere tüm yasal prosedürlerin eksiksiz ve doğru bir şekilde tamamlanması önemlidir. Tapu sürecinin doğru yönetilmesi, arsa payınızın hakkınız olduğu şekilde düzenlenip düzenlenmediğinin incelenmesi ile payınıza düşen dairenin metrekaresinin ve yerinin doğru olup olmadığının incelenmesi, kentsel dönüşüm projelerinin hukuki açıdan güvenli bir temel üzerine inşa edilmesini sağlar ve tüm tarafların haklarını korur. Tüm bu yasal ve karmaşık süreçlerde haklarınızıgüvence altına almak ve hata yapmamak için bir avukat ile teknik danışman desteği almak gerekir. 
Sözleşmede olması gereken diğer güvenceler nelerdir?
Cezai şartlar, müteahhidin yükümlülüklerini yerine getirmemesi durumunda uygulanacak mali yaptırımları belirtir ve projenin zamanında ve sözleşme şartlarına uygun şekilde tamamlanmasını teşvik eder. Burada dikkat edilmesi gereken husus cezaların tek taraflı değil, karşılıklı ve eşitlik ilkesince tanımlanmasıdır. Zira arsa sahiplerinin de proje süresince onay vermek, seçim yapmak, vekaletname vermek vb. yükümlülükleri vardır. Gerek arsa sahipleri arasındaki fikir ayrılıkları ve uyumsuzluklar gerekse karar vermede gecikmeler, müteahhide zarar verip işin gidişatını olumsuz etkileyebilir.
Müteahhit hangi konuları üstlenmeli?
Müteahhit, bir inşaat projesinin başarılı bir şekilde tamamlanması için çeşitli konuları üstlenmelidir. İlk olarak proje planlaması ve tasarımı aşamasında aktif bir rol almalı, projenin teknik ve yasal gerekliliklere uygun olmasını sağlamalıdır. İkincisi, inşaat sürecinin yönetimi, müteahhidin sorumlulukları arasındadır; bu, yıkım, işçilik, malzeme temini, kalite kontrolü ve zamanında teslimatı içerir. Üçüncü olarak tüm yasal izinlerin ve ruhsatların alınması, inşaatın yasalara uygun olarak yürütülmesi müteahhidin sorumluluğundadır. Dördüncüsü, proje bütçesinin yönetimi, maliyet kontrolü ve finansal raporlama damüteahhit tarafından üstlenilmesi gereken önemli görevler arasındadır. Beşincisi, iş güvenliği ve sağlığı standartlarının korunması, inşaat alanının güvenli bir çalışma ortamı olmasını sağlamak, inşaatın all risk sigortalarını yaptırmak müteahhidin önemli bir yükümlülüğüdür. Son olarak proje tamamlandığında,yapılan işin kalitesi ve işlevselliği konusunda garanti vermek ve müşteri memnuniyetini sağlamak da müteahhidin sorumluluklarındandır. Bu geniş yelpazedeki sorumluluklar, projenin başarılı bir şekilde tamamlanmasının temelini oluşturur.
Arsa sahibi hangi konuları üstlenmeli?
Arsa sahibinin, parselde yapı bulunması halinde yapının riskli yapı yapılması sürecinde, sürece destek vermesi, süresi içerisinde binanın elektrik, su ve doğalgazının kesilmesini sağlayarak ikametgâh belgesini taşıması gerekmektedir. Arsa sahibinin dairesinde kiracısının bulunması halinde, kiracısını tahliye konularında binanın riskli yapı yapılması ile birlikte elektrik, su ve doğalgazının kesilmesi işlemlerini kiracısına yaptırarak süreci yönetmesi ve müteahhit ile sözleşme imzalamayan kat maliki olması halinde pay satışı prosedürünü işletmek suretiyle sözleşmenin tüm maliklerce imzasının sağlanılması konusunda müteahhide yardımcı olması gerekmektedir. Müteahhide işlemleri yürütebilmesi adına yeterli vekaletnameyi temin etmeli, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin süresi içinde imzalaması için gerekli kolaylığı sağlamalıdır. Varsa emlak vergi borçları ödenmeli, veraset intikal işlemleri tamamlanmalı ve binayı inşaata engel takyidatlardan arındırılmış halde boş ve borçsuz olarak müteahhite teslim etmelidir. (Haciz, ipotek vb. takyidatlar 6306 Sayılı Kanun kapsamında inşaata engel oluşturmayıp yeni inşa edilecek bağımsız bölümün tapu kaydına kaydırılabilmektedir.
Sözleşmenin süresi ne kadar olmalı?
Sözleşmenin süresi, proje özelliklerine, kapsamına ve karmaşıklığına bağlı olarak belirlenmelidir. Gerçekçi bir zaman çizelgesi hazırlanarak proje için gerekli tüm inşaat ve bitirme işlerinin tamamlanabileceği, aynı zamanda beklenmedik gecikmelere karşı makul bir yaklaşım içerecek şekilde ayarlanmalıdır. Kapsamlı ve büyük ölçekli projeler için, sözleşme süresi genellikle daha uzun olurken küçük ölçekli iyileştirmeler için daha kısa süreler yeterli olabilir. Sözleşme süresi, aynı zamanda proje başlangıç ve bitiş tarihlerini, önemli kilometre taşlarını ve her bir aşamanın tamamlanması için ayrılan süreleri net bir şekilde belirtmelidir. Ayrıca, olası gecikmeler ve bu gecikmelerin yönetimi için prosedürler de sözleşmede yer almalıdır. Sözleşme süresinin hem müteahhit hem de proje sahibi için gerçekçi ve uygulanabilir olması, projenin başarıyla tamamlanması için hayati öneme sahiptir. Genel olarak ruhsat için sözleşme imzasını müteakipbir süre (6-9 ay), inşaatın tamamlanması için ruhsat alımını müteakip bir süre (12-30 ay), tamamlanmayı müteakip iskân alımı için bir süre (3-6 ay) tanımlanmalıdır. Bu zaman aralıklarında belirtilen işlerinyapılamaması halinde ise mutlaka cezai şartlar ve fesih hakları belirlenmelidir. Hissedarların itiraz ederek mahkemeye dava açması durumunda, müteahhit mahkeme sonuçlanıncaya kadar iş ve işlemleri beklemeye alabilecek olup mahkeme sürecinde inşaata devam etmeyip bu süreyi inşaat süresine ekleyebilecektir. Bu durumda inşaata devam edip etmeme durumu müteahhitin takdirinde olup mahkemece inşaata ilişkin ihtiyati tedbir kararı verilmesi halinde müteahhit mecburen işi durduracaktır.
Hangi cezai şartlar aranmalı?
Cezai şartlar, sözleşmenin taraflarının yükümlülüklerini yerine getirmemesi durumunda uygulanacak yaptırımları içermelidir ve her iki taraf için de adil, kabul edilebilir ve karşı tarafın mahvına yol açmayacak şekilde olmalıdır. Proje teslim tarihinde gecikme olması durumu için belirlenen cezai şartlar sözleşmede net bir şekilde ifade edilmelidir; bu, projenin zamanında tamamlanmasını teşvik eder. İkincisi, inşaat kalitesi ve teknik şartnamelere uygunluk konusunda  eksikliklerin tespiti ve teknik şartnamede yazılı olmayan malzemelerin kullanımı halinde uygulanacak cezai şartlar belirlenmelidir. Üçüncü olarak iş güvenliği kurallarının ihlali gibi yasal zorunluluklara uyulmaması durumları için cezai yaptırımların olması gerekir. Dördüncüsü, sözleşmede belirtilen malzeme kalitesi ve markalarından sapmalar için de cezai şartlar konulmalıdır. Ayrıca müteahhidin proje sürecinde yetkisiz alt yüklenicilerle çalışması, altyükleniciler ile müteahhit arasındaki borç ilişkisi yüzünden inşa edilen binaya yapı rehni koyulması gibi durumlar için de cezai yaptırımların ve fesih haklarının belirlenmesi önem taşır. İlave olarak arsa sahibininde proje gerçekleşmesi sırasında yapacağı vekaletname vermek ve iş bitene kadar azletmemek, arsayı zamanında teslim etmek, tapu işlemlerinde yardımcı olmak, projeleri onaylamak vb. yükümlülüklerivardır. Bunların gerçekleşmemesi durumunda cezai şartlar konulmalıdır. Bu cezai şartlar, projenin sözleşme koşullarına uygun olarak tamamlanmasını garanti altına alır ve her iki taraf için de adil bir güvence sağlar.
Müteahhit kat karşılığı oranı nasıl hesaplanır?
Müteahhit kat karşılığı oranının hesaplanması, arsanın değeri, inşaat maliyetleri ve piyasa koşulları gibi birçok faktöre bağlıdır. Öncelikle, arsanın mevcut piyasa değeri belirlenir; bu, bölgenin konumu, imar durumu ve arsanın büyüklüğü gibi unsurlarla yakından ilişkilidir. Ardından, planlanan inşaatın toplam maliyeti hesaplanır; bu maliyet, kullanılacak malzemelerin kalitesi, yapının büyüklüğü ve tasarım özellikleri, binanın bulunduğu bölgede metrekare satış fiyatları gibi faktörlerden etkilenir. Müteahhit ve arsa sahibi arasındaki anlaşma, genellikle arsanın değeri ile inşaat maliyetleri arasındaki farkı dikkatealarak bir oran üzerinden yapılır. Kat karşılığı oranı, inşaatın tamamlandıktan sonra arsa sahibine ait olacak bağımsız bölüm miktarını belirler. Bu oran, tarafların beklentileri, proje üzerinden elde edilecek toplam gelir ve risk paylaşımı dengesi göz önünde bulundurularak müzakere edilir. Sonuç olarak kat karşılığı oranı, detaylı bir piyasa araştırması, maliyet analizi ve tarafların müzakereleri sonucunda belirlenen bir değerdir ve her projeye özgü olacak şekilde ayarlanır. Burada dikkat edilmesi gereken ana husus, az bir edinim farkı için muteber olmayan bir müteahhidin seçilmemesi gereğidir. Kat karşılığı paylaşım oranın doğru şekilde belirlenmesi büyük önem arz etmekte olup yeni inşa edilecek binada oluşacak bağımsız bölümlerin arsa payları bu oran kapsamında belirlenecektir. Mevcut riskli binada arsa sahibinin dairesine ait arsa payının, kat karşılığı paylaşım oranı yüzdesine denk gelen kısmı müteahhite verilecek; kalan kısım ise arsa sahibinin yeni dairesinin arsa payını oluşturacaktır. Örnek verilecek olursa, riskli yapı tespit edilen binada %10 arsa payına sahip bir arsa sahibinin %60 arsa sahibi %40 müteahhit olacak şekilde kat karşılığı paylaşım oranı belirlenmesi halinde; arsa sahibi %10 arsa payının %40’ına tekabül eden %4 arsa payını müteahhite devredecek olup yeni binada alacağı dairenin arsa payı %6 olacaktır.
Arsamın ve mevcut binamın değerini nasıl tespitettirebilirim?
Arsanızın ve mevcut binanızın değerini tespit ettirmek için SPK lisanslı bir gayrimenkul değerleme şirketi ile çalışmanız tavsiye edilir. Bu şirketler, piyasa koşulları, konum, şerefiye, arsa payı, arsa büyüklüğü, imar durumu, bina yaş, yapı kalitesi ve kullanım özellikleri gibi birçok faktörü dikkate alarak kapsamlı bir değerleme raporu hazırlarlar. Ayrıca, bölgedeki benzer emlak satışları ve kira gelirleri de değerleme sürecinde önemli rol oynar. Profesyonel değerleme, arsanızın ve binanızın gerçek piyasa değerinin objektif bir şekilde belirlenmesini sağlar ve bu bilgi, satış, sigorta, kredi teminatı gibi çeşitli amaçlar için kullanılabilir. Değerleme süreci, aynı zamanda potansiyel yatırımcılar veya müteahhitlerle yapılacakpazarlık ve anlaşmalar ile sözleşmeye katılmayan azınlıkta kalan arsa sahiplerinin pay satışı işlemleri için sağlam bir temel oluşturur. Bu nedenle, değerleme işlemini, sektörde tanınmış ve güvenilir bir şirkete yaptırmak önemlidir.
Müteahhidin iflası veya projeden çekilmesi durumundahaklarım nelerdir?
Müteahhidin işi tamamlayamayacak duruma düşmesi, çözülmesi son derece zor bir süreçtir ve sizleri de müteahhidi de mağdur edecektir. Ana hedef iyi bir müteahhitle ve sağlam bir sözleşmeyle yola çıkmakolmalıdır. Bunu sağlamak için yukarıda bahsedilen tüm hususlara riayet edilmesi önerilir. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi; arsası olan gerçek ya da tüzel kişi ile yüklenici arasında kurulan, arsa sahibinin arsanın bir bölümünü yükleniciye devretmeyi, yüklenicinin de arsa karşılığında arsaya inşa edilecek olan binadan belirli sayıda bağımsız bölümleri arsa sahibine vermeyi taahhüt ettiği bir sözleşmedir. Arsa sahibi bu sözleşme ile nakit bir bedel ödemeden arsasını değerlendirmekte ve arsasına inşa edilen yeni binada bağımsız bölümlere sahip olmakta, yüklenici ise arsa için nakit bir bedel ödemeksizin sadece inşaatın finansmanını sağlayarak geri kalan bağımsız bölümlere sahipolmaktadır. Bu sözleşmelerde en sık yaşanan sorunlardan bir tanesi, sözleşmeden doğan müteahhidin iflası, inşaata başlama ve tamamlama yükümlülüklerinin ifasında başarılı olamayıp temerrüdedüşmesidir. Yüklenici inşaata hiç başlamayabilir, inşaatı tamamlayamayıp yarım bırakabilir yahut eksik veya ayıplı olarak teslim edebilir. Bu gibi durumlarda Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi’nin feshine gidilmek zorunda kalınabilecektir. Özellikle belirtmek gerekir ki Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri, tek taraflı feshedilebilen sözleşmelerden olmayıp riskli yapılara özel istisnai fesih modeli dışında hiçbir şekilde tek taraflı olarak feshedilemez, ancak mahkeme kararıyla feshedilebilir. Bu fesih modelleri şunlardır:Sözleşmenin geriye etkili feshi: Bu fesih modeli ancak inşaat tamamlama oranı %90’ın altında ise kullanılabilecek olup arsa sahipleri, fesih halinde müteahhite devretmiş oldukları tüm tapuları geri alacaktır. (Müteahhit tapuları 3. kişilere satmış olsa dahi tapular geri alınabilecektir.) Geri alınan tapular karşılığında arsa sahipleri, inşaatın tamamlama oranına karşılık gelen imalat bedelini müteahhite ödeyecektir. Bu fesih yönteminde sözleşmede yazılı olan cezai şart tutarları istenemeyecektir.Sözleşmenin ileriye etkili feshi: Bu fesih modelinde müteahhit dava tarihindeki inşaat tamamlama oranına karşılık gelecek oranda bağımsız bölümü hakediş olarak kendi üzerinde tutacak, geri kalantüm bağımsız bölümlerin tapularını arsa sahiplerine iade edecektir. Bu fesih modelinde sözleşmede yazılı cezai şart bedelleri talep edilebilecektir. İstisnai fesih modeli: Bu fesih modeli yalnızca riskli yapılar için geçerli olup, arsa sahiplerinin oy birliği ile anlaşma sağlanmasından veya arsa sahiplerinin arsa paylarının salt çoğunluğu (%50,01) ile karar alınmasından sonra müteahhitten kaynaklanan sebeplerle, bir yıl içinde yeni yapının yapım işine başlanmamış veya yapım işi belirli bir seviyede durdurulmuş ve en az altı aydır projenin bitirilmesini gerektirecek seviyede ekip ve ekipmanla inşai faaliyete devam edilmiyor ise, yapılan sözleşmelerin feshi için arsa sahiplerinin arsa paylarının salt çoğunluğu ile karar alınabilir. Bu karar ile birlikte ilgili idareye başvurulmasıyla birlikte idare tarafından müteahhite 30 gün süre verilerek işe başlaması ve/veya işe devam etmesi bildirilir. Süre içerisinde müteahhit işe başlamaz ve/veya devam etmez ise sözleşme resen feshedilmiş olacaktır. Ancak arsa sahipleri ile müteahhit arasındaki alacak/tazminat ilişkisi hukuk mahkemeleri tarafından çözülecek olup bu yöntemin en büyük avantajı,sözleşmenin feshiyle birlikte arsa sahiplerinin yeni bir müteahhit ile anlaşarak inşaata devam edebilmesidir.
Sözleşme sürecinde avukat danışmanlığının önemi nedir?
Sözleşme sürecinde avukat danışmanlığının önemi, sözleşmenin tarafların haklarını ve yükümlülüklerini adil bir şekilde ve yasalar çerçevesinde koruyacak biçimde hazırlanmasını sağlamaktır. Avukatlar, sözleşme maddelerinin net, anlaşılır ve çift taraflı yarar sağlayacak şekilde düzenlenmesine yardımcı olur. Ayrıca, potansiyel risklerin taraflara açık olarak anlatılması ve anlaşmazlık durumlarında uygulanacak prosedürleri önceden belirleyerek tarafları korur. Avukatlar, müzakere sürecinde de önemli bir rol oynar;müvekkillerinin menfaatlerini koruyarak en uygun şartların elde edilmesini sağlarlar. Hukuki danışmanlık, sözleşmedeki hükümlerin yerel yasalara ve endüstri standartlarına uygunluğunu garanti eder,böylece gelecekteki hukuki sorunların önüne geçilmesine katkıda bulunur. Özellikle kompleks ve büyük ölçekli projelerde, avukatın rehberliği, sürecin sorunsuz ve verimli bir şekilde ilerlemesine olanak tanır ve taraflar arasında güvenin sağlanmasına yardımcı olur. Avukatlık ücretleri ilk aşamada yüksek algılanmış olsa da çıkabilecek olası telafisi zor durumların önlenmesi için faydalı olacaktır.
Sözleşmede değişiklik yapılması gerektiğinde izlenecek yolnedir?
Sözleşmede değişiklik yapılması gerektiğinde izlenmesi gereken yol, öncelikle tarafların mevcut sözleşme hükümlerine ve sözleşmede öngörülen değişiklik prosedürlerine dikkatlice göz atmasını gerektirir. Değişiklik yapılacak konular üzerinde tarafların mutabık kalması esastır; bu, yazılı ve detaylı bir şekilde, müzakereler ve görüşmeler yoluyla gerçekleştirilmelidir. Sözleşme değişiklikleri, her iki tarafın da noter huzurunda imzaladığı tadilat sözleşmesi ile resmiyet kazanır. Bu belgede, değişiklik yapılan maddeler açıkça belirtilmeli ve yeni hükümler net bir şekilde ifade edilmelidir. Ayrıca, değişikliklerin sözleşmenin geri kalan bölümleri üzerindeki etkileri dikkate alınarak, yanlış anlamalara veya gelecekteki anlaşmazlıklarayer bırakmayacak şekilde hazırlanmalıdır. Sözleşme değişiklikleri sırasında hukuki danışmanlık almak, sürecin yasalara uygun ve tarafların çıkarlarını koruyacak şekilde yönetilmesine yardımcı olur.
Proje yönetimi sürecinde bina sahibinin rolü nedir?
Proje yönetimi sürecinde bina sahibinin rolü, proje hedeflerinin ve beklentilerinin kat karşılığı anlaşma ve teknik şartname vasıtasıyla net bir şekilde belirlenmesi ve iletilmesiyle başlar. Bina (arsa) sahibi, proje sürecinde aktif bir paydaş olarak müteahhit ve diğer ilgili taraflarla düzenli iletişim içinde olmalı ve proje ilerlemesini yakından takip etmelidir. Bina sahibi, aynı zamanda, proje kapsamında yapılan işlerin kalitesini ve sözleşme şartlarının yerine getirilip getirilmediğini denetlemek için gerekli kontrolleri yapmalı, anahtar teslimi ve iskan aşamalarında eksik ve/veya ayıplı işlerin olup olmadığını tespit etmeli veya tercihen bu görevi uzman bir teknik danışmana verilmelidir.
Proje tamamlanınca nelere dikkat etmeliyim?
İş tamamlanınca dikkat edilmesi gerekenler, projenin kalite standartlarına, teknik şartnamelere ve sözleşmede belirlenen koşullara uygun olarak tamamlanmış olup olmadığını, bitirilen işin eksik veya ayıplı olup olmadığının tespitini kapsar. İlk olarak yapılan işlerin detaylı bir kalite kontrolünden geçirilmesi gerekir; bu, inşaat malzemelerinin kalitesi, işçilik standartları ve montaj işlemlerinin doğruluğunu içerir. İkincisi, proje belgelerine ve uygunluk, tüm sistemin (elektrik, su, ısıtma vb.) düzgün çalışır durumda olması ve güvenlik standartlarına uyulması değerlendirilmelidir. Üçüncü olarak bina ve çevresindeki bitirme işleri, peyzaj ve dış mekân düzenlemelerinin tamamlanıp tamamlanmadığı kontrol edilmelidir.Ayrıca iş bitirme süreci, ilgili yasal izinlerin ve belgelerin, özellikle yapı kullanım izin (iskân) belgesinin alınmasını da gerektirir. Son olarak proje sonunda müteahhit tarafından sağlanması gereken tüm kullanım kılavuzları, garanti belgeleri ve bakım talimatlarının teslim alındığından emin olunmalıdır. Bu adımlar, projenin tamamlandığını ve kullanıma hazır olduğunu doğrulamak için kritik öneme sahiptir.
İnşaat sürecinde kalite kontrolü nasıl sağlanır?
İnşaat sürecinde kalite kontrolünü sağlamak, projenin başarılı bir şekilde tamamlanması için kritik bir adımdır. Bu süreç, proje başlangıcından itibaren, kullanılan malzemelerin ve uygulanan işçiliğin, proje şartnamelerine ve endüstri standartlarına uygunluğunu sürekli olarak denetlemeyi gerektirir. Bu sürecidenetleyecek olan teknik danışmandır. Teknik danışman bir uzman mimar ya da mühendis olabileceği gibi projenin büyüklüğüne göre bir proje yönetim firması veya sorumluluk alanı genişletilmiş bir yapı denetim firması da olabilir. Teknik yetkinliği olmayan kişilerin veya kurumların bu görevi üstlenmesi çeşitli sorunlar yaratacaktır.
Yapı denetim süreci nasıl işler?
Yapı denetimi, toplam yapı inşaat alanı 200 metrekareyi geçtiğinde 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun uyarınca otomatik olarak  belediye veri bankasından atanır ve bu hizmet, mal sahibi adına teknik hususları, gerektiğinde laboratuvar testleri de dahil olmak üzere kontrol etmekle yükümlü olan kamu tarafından lisanslandırılmış uzman teknik firmalar tarafından sağlanır. Yapı denetim firmasının ana sorumluluğu kullanılan kritik malzemelerin (demir ve beton vb.) ve kurulumların (kalıp ve demir vb.)şartnamelere ve ruhsat projesine uygun olduğunun kontrolüdür. Mimari iç dekorasyon malzeme (kapı, parke, doğrama, mutfak vb.) ve uygulama detayları, yapı denetim firması sorumluluk alanı dışındadır. Mimari iç dekorasyon vb. hususlar için ayrı bir teknik danışman tutulması önerilir.
Teslim edilen projenin eksikleri ve hataları için nasıl bir yolizlenmelidir?
Teslim edilen projenin eksikleri ve hataları fark edildiğinde, belirlenen sorunların hızlı ve etkili bir şekilde çözülmesi için adımlar atılmalıdır. Dairelerin müteahhitten teslim alınması sırasında daire teslim tutanağı düzenleniyor ise bu tutanağa mutlaka ‘’ayıplı ve/veya eksik işlere karşı tüm hukuki haklarım saklı kalmak kaydıyla’’ ibaresi eklenilmelidir. İlk olarak eksikliklerin ve hataların detaylı bir listesi hazırlanmalı ve bu liste müteahhite resmî olarak iletilmelidir. Bu aşamada, mümkünse fotoğraf ve video gibi destekleyici belgeler de sağlanmalıdır. İkinci adımda, sözleşmede belirlenen garanti koşulları ve hataların giderilmesi için öngörülen süreler gözden geçirilmelidir. Daha sonra müteahhit ile bir araya gelinerek, eksikliklerin ve hataların nasıl ve ne zaman giderileceğine dair bir eylem planı belirlenmelidir. Bu süreçte gerekirse bağımsız bir üçüncü tarafın değerlendirmesi veya denetimi talep edilebilir. Eğer müteahhit, sorunları belirlenen süre içinde veya tatmin edici bir şekilde çözmezse, hukuki yollara başvurulabilir. Bu adımlar, teslim edilen projenin eksikliklerinin ve hatalarının etkili bir şekilde giderilmesini sağlar. Bu hususlara dair danışman avukatınız Tüketici Koruma Kanunu’nun ve Borçlar Kanunu’nun ilgili açık ayıp ve gizli ayıpmaddelerine göre sizi yönlendirecektir.
Müteahhit daireleri geç teslim ederse kendimi nasılkoruyabilirim?
Müteahhidin daireleri geç teslim etmesi durumunda kendinizi korumak için, sözleşme aşamasında önlemler almanız önemlidir. İlk olarak sözleşmeye teslim tarihleri ve bu tarihlerin gecikmesi durumunda uygulanacak cezai şartlar/hak mahrumiyetine ilişkin hükümler net bir şekilde yazılmalıdır. Gecikme için her gün veya belirli bir zaman dilimi için belirlenen miktarda maddi tazminatın ödenmesi, gecikilen her ay başına dairenin rayiç kira bedeli gibi cezai şartlar, müteahhidi zamanında tamamlamaya teşvik eder. İkinciolarak, projenin başlangıcından itibaren düzenli ilerleme raporları almak ve inşaatın aşamalarını yakından takip etmek, olası gecikmeleri erken fark etmenize ve müdahale etmenize olanak tanır. Üçüncü olarak müteahhitle yapılan anlaşmada, gecikme durumunda arsa sahibine kira kaybı (hak mahrumiyeti) gibi ek maliyetlerin tazmin edilmesi konusunda maddeler bulunmalıdır. Son olarak sözleşme koşullarının ihlali durumunda hukuki yollara başvurabileceğinizi bilmek ve bu süreç için hazırlıklı olmak, haklarınızı korumanızda önemlidir. Bu önlemler, müteahhidin daireleri geç teslim etmesi durumunda kendinizi korumanıza yardımcı olur.
İnşaat sürecinde müteahhit değişikliği yapılabilir mi?İnşaat sürecinde müteahhit değişikliği yapılması mümkündür, birçok yasal zorluğu da içeren karmaşık bir süreçtir ve bu süreç, sözleşmedeki hükümlere ve yasal düzenlemelere bağlı olarak dikkatli bir şekilde ve mümkünse mevcut müteahhitle el birliği içinde yönetilmelidir. Öncelikle, mevcut müteahhit ile olan sözleşmenin şartları, müteahhit değişikliğine izin verip vermediği ve bu durumda izlenecek prosedürlerin ne olduğunu belirlemelidir. Müteahhit değişikliği genellikle, mevcut müteahhidin işi yeterli standartlardaveya zamanında tamamlayamaması, iflas etmesi veya taraflar arasındaki anlaşmazlıklar gibi durumlarda gündeme gelir. Yeni bir müteahhit ile anlaşma yapmadan önce, mevcut sözleşmenin feshedilmesi veya devredilmesiyle ilgili yasal yükümlülüklerin yerine getirilmesi gereklidir. Yeni müteahhit seçimi yapılırken önceki deneyimleri, finansal istikrarı ve projeyi tamamlama kapasitesi gibi faktörler dikkatle incelenmelidir. Son olarak yeni müteahhit ile yapılacak sözleşmede, projenin mevcut durumu, kalan işler ve bu değişikliğin maliyeti gibi önemli noktalar net bir şekilde belirtilmelidir. Bu adımlar, inşaat sürecinde müteahhit değişikliğinin sorunsuz ve verimli bir şekilde gerçekleştirilmesini sağlar. İnşaat devam ederkenmüteahhit değişikliği yapılması inşaat ruhsatı değişikliğini gerektirir. Müteahhidin değişmesi birçok iş ve işlemin (yeni müteahhitlik sözleşmesi, yeni yapı denetim sözleşmesi, yeni inşaat ruhsatı vb. gibi) yeniden yapılmasına neden olur.
Kentsel dönüşüm kapsamında yenilenen bir binanın enerjiverimliliği konusunda bir sertifikası olacak mı?
Evet, yeni binaların enerji performansını gösteren bir sertifikaya sahip olmaları gerekmektedir. Türkiye’de, yeni yapılan binaların enerji performansını belgelemek amacıyla Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliği gerekliliklerini karşılamaları ve buna göre bir enerji kimlik belgesi almaları gerekmektedir. Bu belge, binanın enerji tüketimi, yalıtımı, ısıtma ve soğutma sistemleri gibi unsurları değerlendirerek, enerji verimliliği konusunda bilgi sağlar. Dolayısıyla, kentsel dönüşüm kapsamında yenilenen binalar da bu yönetmelik gerekliliklerine uygun olarak enerji performansı belgesi almak zorundadır.
İş güvenliği ve çalışan hakları açısından müteahhidinsorumlulukları nelerdir?
İş güvenliği ve çalışan hakları açısından müteahhidin sorumlulukları, çalışma ortamını güvenli ve sağlıklı tutmayı içerir. Müteahhit, tüm iş güvenliği önlemlerini almak, gerekli güvenlik ekipmanlarını sağlamakve çalışanları iş güvenliği konusunda eğitmekle yükümlüdür. Ayrıca, iş kazalarını ve meslek hastalıklarını önlemek için çalışma alanında düzenli risk değerlendirmeleri yapmalı ve alınan önlemleri sürekligüncellemelidir. Ancak herhangi bir kaza durumunda arsa sahibinin de suçlanmasının önüne geçmek adına müteahhidin proje yöneticisiyle bu konularda sorumluluk üstlendiğine dair ek bir sözleşme yapılması ve müteahhit ile arsa sahibi arasında imzalanan sözleşmede bu konuda net hükümlerin yer alması faydalı olacaktır.
Teslim edilen binanın yapı kullanma izni (iskân) alınması içingerekenler nelerdir?
Teslim edilen binanın yapı kullanma izni (iskân) alınması için bir dizi adımın takip edilmesi gereklidir. Öncelikle, inşaatın onaylanmış proje ve ilgili yasal düzenlemelere uygun olarak tamamlandığından eminolunmalıdır. Binanın çevre, sağlık ve güvenlik standartlarına uygunluğunu değerlendiren detaylı bir kontrol listesi üzerinden denetimler yapılmalıdır. Bu denetimler, genellikle belediye tarafından atanmış yetkili yapı denetim firmaları tarafından gerçekleştirilir. İnşaatın tamamlandığını ve tüm yasal gerekliliklerin karşılandığını belgeleyen, müteahhit ve mühendisler tarafından imzalanmış bitirme belgesi, SGK’den alınacak “Borcu yoktur.” yazısı ve diğer gerekli belgeler, ilgili belediyeye sunulmalıdır. Ayrıca, elektrik, su ve doğalgaz gibi temel hizmetlerin bağlantılarının tamamlandığı ve çalışır durumda olduğu kanıtlanmalıdır. Tüm bu belgelerin sunulması ve gerekli kontrollerin yapılmasının ardından, yapılan inşaatta onaylıruhsat projesine aykırılık olmaması durumunda belediye tarafından yapı kullanma izni verilir. Bu izin, binanın resmî olarak oturulabilir olduğunu ve tüm yasal standartları karşıladığını gösterir. İskân alındıktan sonra önceden kat irtifakı kurulumu yapılan bağımsız bölümün kat mülkiyetine dönüşümü sağlanmalı, bununla ilgili iş ve işlemlerin gerekliliklerinin yapılıp yapılmadığı sorgulanarak müteahhitten kat mülkiyeti tapusu talep edilmelidir. Kat mülkiyeti tapusu, mülkiyet işlemlerinin son adımı olup ayıpsız ve eksiksiz olarak iskan alınıp kat mülkiyetli tapuların teslim edilmesiyle birlikte müteahhitin sözleşme kapsamında yükümlülükleri sona erecektir.
Proje tamamlandığında bina sahiplerinin yapması gerekenler nelerdir?
Proje tamamlandığında, bina sahiplerinin yapması gereken birkaç önemli işlem bulunmaktadır. İlk olarak, yapı kullanma izni (iskân) almak için gerekli belgelerin tamamlandığından ve ilgili belediye tarafından yapılan denetimlerin başarıyla geçildiğinden, binada iskana engel aykırı imalat bulunmadığından ve sözleşme kapsamında ayıp/eksik iş bulunmadığından emin olunmalıdır. İkincisi, bina sahipleri, binanınsigortasını, özellikle deprem, yangın ve sel gibi doğal afetlere karşı sigortayı güncel tutmalıdır. Üçüncüsü, ortak alanların bakımı ve temizliği için yönetim planı hükümleri çerçevesinde planlar yapılmalı ve bu konuda bina sakinleri arasında anlaşmaya varılmalıdır. Son olarak tüm bina sakinleri ile düzenli toplantılaryapılmalı, binanın ve çevresinin bakımı, güvenliği ve iyileştirilmesi hakkında görüş alışverişindebulunulmalıdır. Bu adımlar, binanın uzun vadede değerini korumasına ve sakinlerin huzurlu bir ortamda yaşamasına yardımcı olur.
Kentsel dönüşüm projelerinde finansman seçenekleri nelerdir?
Kentsel dönüşüm projelerinde çeşitli finansman seçenekleri bulunmaktadır. İlk olarak devlet destekli krediler ve teşvikler, bu tür projeler için önemli bir finansman kaynağıdır. Hükümetler, riskli yapıların dönüştürülmesini teşvik etmek amacıyla düşük faizli krediler ve vergi indirimleri sunabilir. Özel bankalar ve finans kuruluşları tarafından sunulan kentsel dönüşüm kredileri de bir seçenektir. Bu krediler, genellikle projenin niteliğine ve finansal sağlamlığına bağlı olarak farklı faiz oranları ve ödeme planları ile sunulur. Kat karşılığı inşaat anlaşmaları ise arsa sahipleri ve müteahhitler arasında popüler bir finansman yöntemidir. Bu modelde, arsa sahipleri arsalarını bir müteahhide verir ve karşılığında yeni projeden belirli bir miktarda konut veya ticari alan alır.
Kira ve taşınma desteği nasıl olur?
Kira ve taşınma desteği, kentsel dönüşüm projeleri kapsamında, riskli yapı tespiti kesinleşen taşınmaz maliklerine, kiracılarına ve ikamet şartı ile ayni hak sahiplerine mali yardım sağlamayı amaçlar. Bu destek, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı veya yetki devri yapılmış ise ilçe belediyeleri tarafından organize edilir. Sakinlerin kentsel dönüşüm sürecinde yaşayacakları mali yükü hafifletmek için tasarlanmıştır. Destek miktarı ve süresi, projenin kapsamına, bölgesel yaşam maliyetine ve yerinden edilen kişilerin ihtiyaçlarına göre değişiklik gösterir. Taşınma desteği, taşınma masraflarını karşılamak üzere tek seferlik bir ödeme şeklinde olabilirken kira desteği, belirli bir süre boyunca düzenli olarak sağlanır. Kira desteği başvurusunda bulunabilmek için tahliyeden ve her halükarda yıkımdan itibaren 1 yıl içerisinde başvuru yapılmalıdır.
Vergi indirimleri ve devlet teşvikleri hakkında bilgi neredenalınır?
Vergi indirimleri ve devlet teşvikleri hakkında bilgi almak için ilk adım, 6306 Sayılı Kanun Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve Uygulama Yönetmeliklerini incelemektir. Çevre,Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, Hazine ve Maliye Bakanlığı ve belediyeler gibi ilgili devlet kurumlarının web siteleri, kentsel dönüşüm projeleri için sunulan teşvikler ve vergi avantajları hakkındagüncel ve ayrıntılı bilgiler sağlar. Ayrıca yerel belediyeler ve kentsel dönüşüm ofisleri de bu tür destekler hakkında bilgi sunabilir ve başvuru süreçleri konusunda rehberlik edebilir. Muhasebeciler ve vergi danışmanları da vergi indirimleri ve devlet teşvikleri konusunda uzman desteği sunarak hangi teşviklerden faydalanabileceğinizi ve bunlara nasıl başvurabileceğinizi belirlemenize yardımcı olabilir. Ayrıca profesyonel dernekler ve sektörel organizasyonlar da bu konuda seminerler ve eğitim programları düzenleyerek bilgi sağlayabilir. Bu kaynaklardan yararlanmak, vergi indirimleri ve devletteşviklerinden maksimum fayda sağlamanıza olanak tanır.

Hukuki uyuşmazlıklar ve anlaşmazlıklar durumundabaşvurulacak merciler nelerdir?
Hukuki uyuşmazlıklar ve anlaşmazlıklar durumunda başvurulabilecek merciler arasında mahkemeler, tahkim kurulları ve arabuluculuk hizmetleri bulunmaktadır. İlk olarak taraflar arasındaki anlaşmazlıkların çözümü için yerel mahkemelere başvurulabilir. İkincisi, tarafların anlaşmalarında hakem şartı varsa, bağımsız bir merciye başvurarak anlaşmazlıkların çözümünü sağlayabilirler. Üçüncüsü, arabuluculuk, taraflar arasında daha az resmî ve daha hızlı bir çözüm sağlamayı amaçlayan bir yöntemdir; bu süreçte, taraflar bir arabulucunun yardımıyla karşılıklı kabul edilebilir bir çözüme ulaşmaya çalışır. Ayrıca ilgili bakanlık veya kamu kurumları tarafından oluşturulan tüketici hakem heyetleri ve benzeri kurullar, belirlikoşullar altında anlaşmazlıkların çözümünde rol oynayabilir. Bu merciler, anlaşmazlığın niteliğine ve tarafların tercihlerine göre seçilebilir ve her birinin kendine özgü prosedürleri, avantajları vesınırlılıkları vardır.
Arsa payı hesaplaması nasıl yapılır?
Mevcut riskli binada arsa sahibinin dairesine ait arsa payının, kat karşılığı paylaşım oranı yüzdesine denk gelen kısmı müteahhite verilerek müteahhitin hakedişi olan dairelere aktarılacak, kalan kısım ise arsa sahibinin yeni dairesinin arsa payını oluşturacaktır. Örnek verilecek olursa riskli yapı tespit edilen binada %10 arsa payına sahip bir arsa sahibinin %60 arsa sahibi %40 müteahhit olacak şekilde kat karşılığı paylaşım oranı belirlenmesi halinde, arsa sahibi %10 arsa payının %40’ına tekabül eden %4 arsa payınımüteahhite devredecek olup yeni binada alacağı dairenin arsa payı %6 olacaktı

Müteahhitin vekalet istemesi durumunda dikkat edilmesigereken hususlar nelerdir?
Müteahhidin vekalet istemesi durumunda, öncelikle vekaletin kapsamını ve sınırlarını net bir şekilde belirlemek önemlidir. Vekaletname, müteahhide hangi işlemleri yapma yetkisi verdiğini açıkça ifade etmelidir ve gereksiz geniş yetkilerden kaçınılmalıdır. Vekaletname hazırlanırken bir avukatın danışmanlığının alınması, hukuki açıdan güvenli ve açık bir metin oluşturulmasını sağlar. Müteahhidin, özellikle mülkiyetle ilgili işlemler gibi kritik ve önemli işlemler için (satış gibi) vekalet istemesi durumunda, bu yetkinin kullanımıyla ilgili özel şartlar ve koşullar belirlenmelidir. Ayrıca vekaletnamenin geçerlilik süresi ve varsa iptal koşulları açıkça belirtilmelidir. Kaynak: İnder Derneği.