AVUKAT IYAZ ÇİMEN ‘ KONUTLARDA KISA SÜRELİ KİRALAMA’YI DEĞERLENDİRDİ

Avukat Iyaz Çimen: ‘100 gün kiralama düzenlemesi, 2024 yılında yürürlüğe giren konutların turizm amaçlı kiralanması kapsamında kiralanacak evleri kapsayan bir tanımdır. Bu kavrama göre, 100 gün ve altı kiralanacak konutlar artık izne tabidir.
Yasaya göre kısa dönem kiralama statüsüne giren kiralamalar 100 gün ve altı kiralamalar oluyor. Konutlarda 100 gün ve altı kiralamalar yapabilmek için düzenlemede getirilen yükümlülükleri yerine getirmek gerekiyor.
100 gün ve altı kiralama belgesine sahip ev sahipleri, ya direkt kendileri tarafından, ya da TÜRSAB( Türkiye Seyahat Acentaları Birliği) A grubu turizm belgesine şirketler aracılığıyla evlerini kısa süreli kiraya verebiliyor. Bu turizm belgesine sahip olmayan aracı firmalarla çalışmak ciddi para cezalarına yol açıyor.
28 Aralık 2023 tarihinde, Turizm ve Kültür Bakanlığı yönetiminde 100 gün ve altı konut kiralamalarını kapsayan “Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına İlişkin Yönetmelik” Resmi Gazete’de yayınlandı. Bu yönetmelikle birlikte, günlük ve kısa dönem kiralama yapmak isteyen herkesin yönetmelikte yer alan gereklilikleri yerine getirmeleri zorunlu. Airbnb gibi uygulamalar üzerinden kiralama yapıyorsanız izin belgesine başvurmanız gerekiyor. 
Yeni getirilen kiralama düzenlemesi, 100 gün ve 100 günden kısa süreli kiralamaları kapsamına alıyor. Ancak 100 gün üzeri kiralama bu kapsama girmiyor. Yani, tek seferde 100 günü aşan kiralamalar için yasada konusu geçen zorunluluklara tabi olmuyor. 
Ancak burada dikkat edilmesi gereken bir nokta var. Yeni yasa kapsamında yer almayan kiralamalar, mevcut kira yasaları ve düzenlemeleri çerçevesinde gerçekleşmeye devam ediyor. Yani, 100 gün üzeri kiralamalarda hala standart kira sözleşmeleri ve mevzuatlarına uygun hareket etmek gerekiyor. 
Yeni yasa düzenlemesi kapsamında, apartman dairelerinin kısa süreli kiralanmasında bazı kritik detaylar öne çıkıyor. Binalarda kısa dönem kiralama yapmak için, artık tüm tapu sahiplerinin oy birliği ile onayı gerekiyor. Ev sahiplerinin bu onayı aldıktan sonra e-Devlet üzerinden Turizm Bakanlığı’na turizm konutu başvurusu yapması gerekiyor.
Bu düzenleme, özellikle Airbnb Türkiye platformu gibi platformlarda kısa dönem kiralama yapmayı planlayan ev sahipleri için önem arz ediyor. Sitede yer alan dairelerde 100 gün ve altı kiralama yapmak için de benzer bir süreç işliyor. Sitelerde de yalnız kiralama yapılacak dairenin bulunduğu binadaki kat maliklerin oy birliği ile onayı gerekiyor. Ev sahipleri onay almalarının akabinde başvuru yaparak gerekli statüyü elde ediyor.
Villa sahipleri için 100 gün ve altı kiralama düzenlemesi biraz farklılık taşıyor. Villaların özel yapıları ve genellikle müstakil olmaları sebebiyle, villa sahipleri 100 gün ve 100 günden kısa kiralama işlemleri için komşu tapu maliklerinin onayına ihtiyaç duymayacak. Yani, villa sahipleri, komşu onayına gerek olmadan doğrudan başvuru yaparak kiralama faaliyetlerini başlatabilecek.
Bu, villa sahiplerinin kısa süreli kiralama işlemlerini daha hızlı ve pratik bir şekilde gerçekleştirebilmelerini sağlayacak. Ancak unutulmamalı ki, bu tür kiralamaların gerçekleşebilmesi için gerekli belgelendirme ve düzenlemelerin eksiksiz bir şekilde tamamlanmış olması gerekiyor. Bu nedenle bu süreçte TÜRSAB A grubu turizm belgesine sahip bir şirketle çalışmak önem taşıyor. Tatil sezonu yaklaşıyor.  Konutlarda kısa süreli kiralamaya getirilen düzenlemeye ilişkin yeni kanun, devre mülklerin kiralanmasını ilgilendiriyor mu? Yazlığına, devre mülküne akrabasını gönderenler var. Akraba mı, kısa dönemli kiracı mı? Bu nasıl kontrol edilecek? Prof. Dr. Özmen’e göre devre mülkler bu kanuna tabi tutulamaz. Konutlarda kısa süreli kiralamaya ilişkin kurallar 1 Ocak 2024’te yürürlüğe giren 7464 sayılı kanun ile sil baştan düzenlendi. Kanundaki, “Konutların turizm amaçlı kiralanması” ifadesi ise tartışılıyor. Tapu sicilinde konut amaçlı kayıtlı olan veya üzerinde konut amaçlı kat irtifakı ya da kat mülkiyeti bulunan her türlü bağımsız bölüm yeni düzenlemenin kapsamı dahilinde bulunuyor. Usta Gazeteci Oya Armutçu’ya konuşan meslektaşım Avukat Şimal M. Tol ile birlikte Devre Tatil Sistemleri kitabının da yazarı Prof. Dr. E. Saba Özmen, kanundaki uygulamayı tüm bu soruların ışığında devre mülkler açısından değerlendirdi:

-Devre tatil sistemlerini de ilgilendiren yeni kanun tartışılıyor. Sizin yorumunuz nedir?
Özmen: Ülkemizin kanunlarının bilimsel bir süzgeçten geçerek hazırlanmama olgusunun izlerini bu kanunda da görmekteyim. Kanunun düzenleme amacı gözetildiğinde her tür kazancın vergilendirilmesi anlayışı çok doğal karşılanmalıdır. Fakat, arkasında gizli niyet belirtileri gördüğümden otel lobisinin eseri olduğu ve birçok sorunu beraberinde getireceği düşüncesindeyim. Bu kanun anayasaya aykırı.
100 GÜN MÜLKİYET HAKKINA AYKIRI
-Kanun neden Anayasaya aykırı? Mülkiyet hakkı, Anayasa’nın 35. maddesi ile Medeni Kanunumuzun 683 ve devamı hükümleri ışığında malikine veya konutu kiraya verme yetkisine sahip ayni hak sahiplerine, kira geliri elde etme hakkı sağlar. Bu açıdan “100 gün ve altında” sınırlaması koyarak kısa süreli kiralama yetkisinin “turizm amaçlı kiralama” tabiriyle izne bağlamak Borçlar Kanunu hükümlerine göre sıkıntı yaratır. Bana göre bu kanun, Anayasa’ya ve mülkiyet hakkına aykırıdır.
-Nasıl sıkıntılar ortaya çıkabilir? Aynı binada oturanların dahi birbirini tanımadığı gerçeği karşısında, bir anahtara sahip olmakla günübirlik kiracı sıfatıyla bağımsız bölüme giren kişilerin ayrımı ve denetimi nasıl sağlanacaktır? Yüzlerce bağımsız bölümlü toplu yapılarda böyle bir kontrolü kim nasıl yapabilecektir? Yazlık konutlarının kiralanmasından gelir elde etmek istemeyenler hangi mantıkla engellenecek?  Vergi denetimine asla karşı çıkmamakla birlikte bu konutlar yönünden denetim nasıl yapılabilecektir?  Zaten tatil konutlarının kiralamalarının bu 100 günlük süreyi aşmayacağı düşünüldüğünde hangi makul gerekçeyle aynı parselde varsayıma dayalı olarak 500 bağımsız bölüm varlığı düşünüldüğünde oybirliğiyle karar alınarak kiralamaya ilişkin izin verilmesi sağlanacak? Kat malikleri kurullarında gereksiz şikâyetlere ve tartışmalara malzeme olacağı da unutulmamalıdır.
UYGULAMAYA DERHAL SON VERİLMELİ
Çok doğal bir uygulama ile malikler, akrabalarını yazlıklarına ya da devre mülklerine kısa süreli gönderiyorlar. Bu durumda kısa süreli kiracıyla, akrabalar her sayfiye amaçlı konutta nasıl ayırt edilebilecek?  Benim görüşüme göre devremülk haklarının kiralanmasının bu kanuna tabi olacağı şeklindeki uygulamaya derhal son verilmelidir.
GENELGE DE HATALI
-Devremülk hakkının niçin bu kanuna tabi olmadığı görüşündesiniz? Bu Kanun’un devre mülk hakkı konusunda uygulanması yolunda 2024/2 Sayılı Genelgenin 7 nolu bendinde açıkça devre mülkler hakkında herhangi bir istisna bulunmadığı belirtilmiştir. Bu genelge hatalıdır. Genelgede, devremülk, devre tatil ayrımı bile yapılmadan kanunda istisna barındırmadığının öne sürülerek; devre tatilcilere de idari para cezası uygulanabilecektir. Devremülk hakkı, 7464 sayılı kanunun amaç ve kapsamına ilişkin ilk maddesinde belirtildiği üzere konut değildir. Devremülk hakkı paya bağlı bir irtifak hakkıdır. Ayrıca irtifak hakkının temelinde yatan hak, bırakın konut olmayı taşınmaz dahi değildir. Bunun yanında devremülk hakkının kullanımının devri, Kat Mülkiyeti Kanunu 59. Maddesi’nin açık hükmü sonucu devremülk hakkı sahiplerine tanınmış bir haktır ve pay mülkiyetinin bir ayni hak olması dolayısıyla bu kullanımın devri hiçbir şekilde izne tabi tutulamaz. Olsa olsa bedeli karşılığı (ivazlı) devirlerinde kiralamaya dayalı gelir elde etme yolunda tanınmış istisnanın üstüne çıkma halinde gündeme vergi tarh ve tahakkukuna konu olabilir. Bana göre ciddi bir devlet anlayışıyla devremülklerin kiralanması tamamen vergi istisnasına dahil edilmelidir. Çünkü asla takip edemeyeceğiniz devremülk haklarının kiralanmasının kullanma ödüncü (ariyet) adı altında ve Borçlar Kanunu’nca şekle bağlı olmayan bu sözleşmelerin takibinin ve de üstelik hangi bedelle yapıldığının kolay ispatlanamayacağı bir durumda, ülke genelinde vergi kaçakçılığının inanılmaz boyutlarda başka mecralarda takibi yapılmazken devremülk konusunda vergi takibine düşülmesi ciddi bir devletin inandırıcılığıyla bağdaşmaz.
-Başka nasıl sıkıntılar yaşanabilir? Kanundaki “Tapulu dönemini kiraya vermek isteyen kişi, diğer dönemlerin tapu  sahiplerinden ve aynı blokta  birden fazla daire varsa onların tamamından muvafakat alarak başvuru yapmalıdır” şartı nasıl yerine getirilecek? Şu anda pazarlanmakta olan devremülk oluşumunda, tek parsel toplu yapıda 1700 bağımsız bölüm ve 85000 devremülk hak sahibi olduğu bilgisi karşısında, kanundaki bu yönteme nasıl başvurularak izin alınabilecek. Bu konularda hiç düşünülmeden düzenleme yapılmış olduğu anlaşılıyor.
İPTAL DAVASI YOLDA
-Nasıl bir yol izlenmelidir? Kültür ve Turizm Bakanlığı’nın 2024/2 sayılı söz konusu genelgesinin iptali yolunda yürütmeyi durdurma talepli idari yargıda dava açılması gerekir. Devre Mülk ve Tüketici Mağdurları Derneği yetkilileriyle yaptığımız görüşmede bu davayı açma önerim kabul edilmiştir. Genelgenin iptali talepli davayı açma hazırlanıyoruz.