AVUKAT IYAZ ÇİMEN ‘ KİRA SÖZLEŞMELERİNDEKİ EKSİKLİKLER VE SORUNLARI’ DEĞERLENDİRDİ

Mülk sahibi ile kiracı arasında yapılacak olan kira sözleşmesi büyük önem taşıyor. İmzalanan kira kontratı ile kiracı hakları ve mülk sahibinin hakları yasal olarak güvence altına alınmış oluyor. Ayrıca iki taraf arasında gelecek dönemde yaşanacak anlaşmazlıkların önüne de sağlam düzenlenmiş bir kira kontratı ile geçmek mümkün. Ev veya iş yeri gibi mülk kiralamalarında kiracı ile mülkün sahibi arasında yazılı bir anlaşma yapılması gerekiyor. İşte bu yazılı anlaşmaya kira sözleşmesi deniliyor.
 
Türk Borçlar Kanunu’nun 299. maddesi, kira sözleşmesini, “Kiraya verenin, bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.” cümlesi ile tanımlamaktadır. Bu tanım ile kira kontratı, artık ev sahibi ile kiracı arasında bir senet işlemi görmektedir.
 
Kira sözleşmesi, mülk sahibi ile kiracı arasındaki şartların yanı sıra kiralanan mülk için genel koşulları da belirlemektedir. Kira sözleşmesi iki tarafı da bağlamakta ve sadece karşılıklı anlaşılarak feshedilebilmektedir. Anlaşmazlık durumunda feshedilmesi kararını ise mahkemelerin vermesi gerekmektedir.
 
Kira Sözleşmesi Nasıl Hazırlanır?
Kira sözleşmesi, internette ya da kırtasiye gibi bazı noktalarda bulunan örnekler kullanılarak hazırlanabileceği gibi mülk sahibi ya da mülk sahibinin vekalet verdiği kişiler tarafından özel olarak da hazırlanabilir. Kira sözleşmesi 3 bölümden oluşmaktadır:
 
Kiralama bilgileri
Kiralama bilgilerinin yer aldığı kısım, mülkün cinsinin, adresinin ve mülk sahibinin iletişim bilgilerinin yer aldığı alandır. Burada ayrıca kiralama sürecinin başlangıcı, bitişi ve kira bedeli gibi bilgiler bulunmaktadır.
 
Kiralanan mülkte var olan demirbaşlar
Kiralanan mülkte var olan demirbaşlar, yani evin içerisindeki eşyalar, abonelik sayaçları ve posta kutusu ile anahtar da kira sözleşmesi içeriğinde yer almaktadır.
 
Genel koşullar
Mülk sahibinin talepleri, kiranın yatırılacağı banka hesabı ve mülk içinde yapılacak tadilatlar gibi bilgileri barındırmaktadır.
 
Kira sözleşmesi yapmak için bu üç madde yeterlidir. Kira sözleşmesi hazırlanıp imzalandıktan sonra bir nüshası ev sahibinde, bir nüshası ise kiracıda kalır. Kira kontratları, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu kapsamına alınması ile birlikte kiracı ve mülk sahibinden çok bir borç alacak ilişkisine dönüşmüş oldu. Bu yüzden kira sözleşmesi çok önemli bir hale gelmiştir. Türk Borçlar Kanunu’nun 299. maddesi, kira sözleşmesini, “Kiraya verenin, bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir” cümlesi ile tanımlamaktadır.
Kira anlaşmasına istinaden hazırlanan kira sözleşmesi kırtasiyelerden de temin edilebiliyor. Sözleşmede kira bedeli, kiracının ev sahibine her ay ne kadar kira ödeyeceği, kira sözleşme süresi ve kira artış oranları gibi bilgiler yer almalıdır. İşini sağlama almak isteyenler ise bu sözleşmeyi noter huzurunda imzalıyorlar.
 
KİRA KONTRATI NASIL DOLDURULUR?
Kiraya veren mülk sahibi ve kiralayan yani mülkü kiralayan arasında yapılan kira sözleşmesi 3 bölümden oluşur.
 
KİRALAMA İLE İLGİLİ
Kiralanacak olan mülkün cinsi, adresi, mülk sahibi ile kiralanacak yerin adresi ve iletişim bilgileri, kiralama sürecinin başlangıcı ve bitişi ile birlikte kira bedeli net bir şekilde belirtilir. Burası taraflar tarafından eksiksiz bir şekilde doldurulması gereken en önemli yerdir.
 
KİRALANAN MÜLK İLE BİRLİKKE TESLİM ALINAN DEMİRBAŞLAR
 
Kiralama yapılan mülkle ilgili belli başlı demirbaşları da sahiplenmiş olursunuz. Kombi, elektrik ve su sayaçlarının yer aldığı bu bölüme, aidat bilgileri, depo ve posta kutusunun anahtarları gibi bilgiler de yazılır.
 
KİRA SÖZLEŞMESİYLE İLGİLİ GENEL KOŞULLAR
Yukarıda belirtilen ilk iki bölüm dışındaki tüm bilgiler maddeler halinde yazılır. Kiralanan mülk içinde yapılacak tadilatlar, kiranın yatırılacağı banka hesabı gibi konular tek tek kontrata eklenir. Yapılan kira kontratı ikişer nüsha olarak doldurulmalı ve nüshalardan biri kiracıda diğeri ise mülk sahibinde kalmalıdır.
 
KİRA SÖZLEŞMESİ HAZIRLANIRKEN BUNLARA DİKKAT EDİN!
 Kiraya verenin mülk sahibi olduğuna ilişkin tapuyu ya da ileteceği vekalet belgesini görerek kontratı doldurun.
Kontrata mülke ilişkin bilgiler olan adres, mülkün niteliği (ev, işyeri) gibi temel bilgileri yazın.
Daha sonra kiraya veren ve kiracıya ilişkin kişisel bilgileri eksiksiz doldurun. T.C. kimlik bilgilerinin yazıldığından emin olun.
 Kiralayan ile anlaştığınız kira bedelini ve ödeme tarihlerini de yazın.
 Kira kontratında bulunan tarihlerin doğru olmasına dikkat edin.
 Kiralanan mülkün içindeki demirbaşlara ait bilgileri doldurun
 Kira kontratını kefiller huzurunda imzalamanız çok daha sağlıklı olur. Kira kontratının bütün sayfalarında her iki tarafın imzaları mutlaka olmalı.
Yine sözleşmeye, kira bedelinin yatırılacağı banka hesap bilgilerini ve ne şekilde yatırılacağını detaylı olarak yazın.
Kira kontratında depozitonun içeriği ve hangi şartlarda iade edileceği açık bir şekilde belirtilmelidir.
Eğer depozito verdiyseniz hangi tarihte ne kadar verdiğinizi ve hangi şartlarda geri alınacağını belirlemekte fayda vardır.
Kira bedeli havale veya eft olarak gönderilecekse “2020 yılı Mart ayı kira bedeli” şeklinde bir açıklama ile göndermelisiniz.
Kontratın bundan sonraki kısmı matbu şekilde yasal hükümlerle doludur. Burayı okuduktan sonra imza aşamasına geçebilirsiniz.
NOTERSİZ YAPILAN KİRA SÖZLEŞMESİ GEÇERLİ Mİ?
Tarafların kira sözleşmesini sözlü olarak, yazılı olarak ya da noter onaylı olarak yapması, kira sözleşmesinin geçerliliği üzerinde bir etki yaratmamaktadır.
 
KİRA ÖNCE Mİ ÖDENİR SONRA MI?
Aksi sözleşmeyle kararlaştırılmadığı müddetçe kira bedelleri ay sonlarında ödenir. Kira sözleşmesine yazacağınız bir madde ile kira sözleşmesinin her ayın belirli bir gününde ve peşin olarak ödeneceğini kararlaştırmanız da hukuken mümkündür.
 
KİRACI KAY AY KİRAYI ÖDEMEZSE EVDEN ÇIKARTILIR?
Bunun için kiracıya iki haklı ihtarname gönderdikten sonra kira borcunun 30 gün içerisinde ödenmemesi halinde kira sözleşmesinin feshedileceği yönünde bildirimde bulunmak gerekir. 30 günlük sürenin ardından üçüncü bir ihtara gerek kalmaksızın kira ödemeyen kiracı tahliye davası ile karşı karşıya bırakılabilir.
 
KİRA ELDEN ÖDENİR Mİ?
Kira bedelinin net olarak belirlenmesinde fayda olup, eğer ödenecekse KDV’nin de hesaba katılması yerinde olacaktır. Kira ödeme zamanı net şekilde belli olmalı ve paranın yatacağı banka hesap bilgileri sözleşmeye eklenmelidir. Zaten konut kiraları nda aylık 500 TL’yi aşan miktarlardaki kiranın banka veya PTT üzerinden ödenmesi zorunludur.
 
KİRACI TADİLAT YAPACAKSA KAPSAMINI BELİRTMELİ
Kiracının tadilat yapıp yapamayacağı üzerinde anlaşılmalı, tadilatın kapsamı belirtilmeli, kira ilişkisi (gerek doğal yollardan gerekse de erken fesih ile) sona erdiğinde tadilatla elde edilen değerin kime kalacağı belirlenmelidir.
 
KİRACININ ERKEN FESHETMESİ DURUMUNDA NELER OLUR?
Kiracının sözleşme süresi bitmeden evden çıkıp kira sözleşmesini erken feshetmek istemesi durumunda ne kadar süre önce bunu hangi yollarla mal sahibine bildirmesi gerektiğinin kararlaştırılması da özellikle dikkat edilmesi gereken hususlardan birisidir.
Kira sözleşmesinin hukuka aykırı şekilde erken feshedilmesi halinde kiracının bir cezai şart ödeyeceği kararlaştırılabilir. Ancak bu cezai şart, tüm kiraların muaccel (hemen, peşin ödenmesi gereken) hale geleceği şeklinde olamayacaktır.
 
KİRA SÖZLEŞMESİNDE İMZA YETKİSİ KİMDEDİR?
Kira sözleşmesinde imza yetkisi, mülk sahibi ve kiracıdadır. Mülk sahibi, vekalet aracılığı ile imza yetkisini başkasına devredebilir. Kiracı ise ev sahibinin kabul ettiği durumlarda vekalet aracılığı ile başkasına imza attırabilir.
Ancak 18 yaşından küçüklerin, kısıtlıların ve ayırt etme gücüne sahip olmayanların kira sözleşmelerinde imza yetkisi yoktur.
 
Kira Sözleşmesinde İmza Yetkisi Kimdedir?
Kira sözleşmesinde imza yetkisi, mülk sahibi ve kiracıdadır. Mülk sahibi, vekalet aracılığı ile imza yetkisini başkasına devredebilir. Kiracı ise ev sahibinin kabul ettiği durumlarda vekalet aracılığı ile başkasına imza attırabilir.
 
Ancak 18 yaşından küçüklerin, kısıtlıların ve ayırt etme gücüne sahip olmayanların kira sözleşmelerinde imza yetkisi yoktur.
 
Kira Sözleşmesi İmzalanırken Dikkat Edilecek Şeyler Nelerdir?
Sözleşmede kira zammının ne zaman ve hangi oranda yapılacağı belirtilmelidir.
Sözleşmedeki kimlik bilgilerinin eksik doldurulmaması önemlidir. Mülk sahibi ve kiracının TC kimlik numarası, adı ve soyadı gibi bilgiler kira sözleşmesinde yer almalıdır.
Kiralanan mülkün bulunduğu adres, kat ve daire numarası, sözleşmede açık bir şekilde geçmelidir.
Sözleşmenin her sayfası kiracı ve mülk sahibi tarafından imzalanmalıdır. İmzasız belgeler, gelecekte belgenin gerekli olduğu zamanlarda işlevsiz sayılabilir.
Kira sözleşmesinde kiranın hangi tarihlerde ve hangi banka hesabına yatırılacağı bilgisi geçmelidir.
Aynı şekilde depozito ile ilgili detaylar, kira sözleşmesinde ayrıntılı olarak yer almalıdır. Bu detaylar, depozitonun niçin alındığını ve hangi şartlarda geri ödeneceğini belirtmektedir.
Kiracının evi teslim alırken tüm demirbaşları incelemesi gerekir. Bozuk ya da yıpranmış demirbaş bilgisinin kira sözleşmesinde yer alması şarttır. Aksi halde kiracı evden çıkarken bozuk demirbaşlardan sorumlu tutulabilir.