AVUKAT IYAZ ÇİMEN ‘ AİDATLAR’ KONUSUNU DEĞERLENDİRDİ

Avukat Iyaz Çimen, Aidat konusunda yaptığı açıklamada, ‘Ortak yaşam giderleri, çoğu zaman eşit olarak ödenir. Aidat anlaşmalarında bu noktalar detaylı olarak belirtilmelidir. Anlaşma olmadıkça ödemeler hakkında kesin bir karara varılamaz.’ dedi. 
Kimler Aidat Öder?Kiracı ve kat malikleri, yönetimin belirlemiş olduğu aidat miktarını düzenli olacak şekilde ödemek ile mükelleftir. Bir topluluğu oluşturmakta olan üyelerin yaşamakta olduğu veya kullanmakta olduğu toplu alanın giderlerini karşılamak için yapmış olduğu ödemelere “aidat” denmektedir.
Ortak alanlardaki giderlerin karşılanması adına ödenen aidatın kendi içinde birçok çeşidi bulunur.Mesela apartman giderlerini, apartman kullanımının yararlarından faydalanmakta olan kişiler, sitenin giderlerini ise site kullanımının yararlarından faydalanmakta olan kişiler karşılamaktadır.Ortak yaşam giderleri incelendiğinde çoğu eşit olarak ödenmektedir. Aidat anlaşmalarında ise bu noktaların detaylı belirtilmesi gerekir. Anlaşma olmazsa eğer ödemeler hakkında kesin bir karara da varılamamaktadır.
Aidat Tam Olarak Neleri Kapsamaktadır?Apartmana ait;Su ve elektrik faturası,Merkezi ısıtma mevcut ise doğalgaz faturası,Bina görevlisinin maaşı,Bahçe varsa bahçıvan maaşı,Bekçi-güvenlik varsa maaşı,Kalorifer kazanı var ise kaloriferci maaşı gibi giderler aidat kapsamına girmektedir.
Arada farklı bir anlaşma olmadığı sürece bu konuyla ilgili anlaşmazlıklar, Apartman Aidat Kanunu kaynak alınarak çözümlenebilir. Bu aşamada detaylar için 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20.maddesi incelenebilir.
Aidat Ödeme Yükümlülüğü Ne Zaman Başlar?Kat mülkiyetine geçilmesiyle birlikte ödeme yükümlülüğü maliktedir. Taşınmaza ilişkin malik kişi kim ise aidat borcunu ödemekle de yükümlü kişi odur. Malik o dairede fiili olarak oturmuyor olsa bile bu borcu ödemekle yükümlüdür. Fakat henüz iskan alınmamış, kat irtifakı bozulmamışsa; bu durumda borcu ödemekle yükümlü kişi müteahhit olacaktır. Bu konuda bir sıkıntı yaşamanız halinde uzman bir gayrimenkul avukatından hukuki danışmanlık almanızı tavsiye ederiz.
Bunun dışında, malik kişi taşınmazı başka birisine kiralamış olabilir. Peki bu durumda ödemekle yükümlü kişi zilyetlik elinde olan kiracı mı olacaktır yoksa kiralayan mı? Asıl olan malikin sorumluluğudur. Fakat kiracı da kirada oturduğu dönem boyunca aidat ödemelerinden sorumludur. Bu sorumluluk KMK m. 22’ye dayanmaktadır. Dolayısıyla burada müteselsil sorumluluktan bahsedilebilir. Kiracının ödemediği aidat borcunu malik ödemek zorundadır. Aynı madde hükmünce, taşınmaz üzerinde intifa hakkı bulunan kişiler de borçtan müteselsil olarak sorumlu olacaklardır.
Bir de mirasçıların durumuna değinmek gerekir. Murisin ardında bıraktığı taşınmazlar açısından durum ne olacaktır acaba? Miras paylaşımı yapılmadığı takdirde mirasçılar eşya üzerinde el birliğiyle mülkiyete haiz olacaklardır. Dolayısıyla bu durumda mirasçılar borçtan müştereken sorumlu olacaklardır. Eğer mirasçılar terekenin yönetimi konusunda anlaşamıyorlarsa; ileriye yönelik sıkıntı yaşanmaması açısından bir an önce alanında uzman bir avukat ile iletişime geçerek ortaklığın giderilmesi davası açmanızı öneririz.
Apartman Aidatı Hangi Durumda Ödenmez?Takdir edersiniz ki aidat, toplu yaşanılan yerlerde ortak giderlerin karşılanabilmesi amacıyla toplanmaktadır. Apartman veya site yönetiminin birtakım sorumlulukları vardır. Kat maliklerinden alınan masraflar da bu uğurda sarf edilmektedir. Eğer ki yönetim kurulu üstüne düşen sorumlulukları yerine getirmiyorsa bu durumda sizler de aidat ödemekten kaçınabilirsiniz.
Burada yönetici ve yönetim kurulunun yapacağı işler vekaletsiz iş görme kapsamında değildir. Apartman veya site sakinleriyle aralarında vekalet ilişkisi bulunmaktadır. Bu sebeple yönetim, vekalet verenin talimatına uygun olarak hareket etmelidir. İşi görürken gerekli özeni göstermeli ve sadakatle hareket etmelidir. Yönetim yapılan işlemlere ilişkin defter tutmalı ve buna ilişkin belgeleri saklamalıdır. Ayrıca yönetimin hesap verme yükümlülüğü de bulunmaktadır. Yönetici ve yönetim kurulunun KMK kapsamında görmekle yükümlü olduğu genel yönetim işlerini şu şekilde sıralayabiliriz:
Kat malikleri kurulu tarafından alınan kararları yerine getirmelidir.Ana gayrimenkulün kullanım amacına uygun olarak gerekli koruyucu tedbirleri alır.Ana gayrimenkulü sigorta ettirir.Avansları, yani aidatları toplar.Yönetimden kaynaklı ödemeleri yapmak ve kabul etmekle yükümlüdür.Yönetimden kaynaklı tebligatları kabul etmelidir.Asansörlerin periyodik bakım ve genel kontrollerini yaptırmalıdır.Gerektiğinde kat malikleri kurulunu toplantıya çağırmalıdır.Ana gayrimenkulü temsile ilişkin tüm iş ve işlemleri yapmalı ve bu hususta gerekli tedbirleri almalıdır.
Apartman Aidatı Nasıl Belirlenir?Aidat ücretinin ne kadar olacağı konusunda, gerek aparman ve site daireleri gerekse de dükkanlar açısından önem arz eden nokta işletme projesidir. KMK hükümlerine tabi yapılarda işletme projesi uyarınca site veya binanın 1 yıllık yaklaşık gelir ve giderleri hesaplanarak bir bütçe ortaya çıkarılacaktır. İşte bu çıkarılan bütçeye göre kat malikleri kurulu veya site yönetimi tarafından aidatın ne kadar olacağı belirlenecektir.İşletme projesini hazırlamak kat malikleri kurulunun görevidir. Fakat bu görev yerine getirilmediği takdirde işletme projesi yönetim kurulu tarafından hazırlanacaktır. Usulüne uygun hazırlanarak kesinleşen işletme projeleri, tıpkı noterlik tarafından düzenlenen senetler kadar güçlü bir delil niteliğindedir. Bu durum da gerek dava süreçlerinde gerekse kat malikleri hakkında başlatılacak icra takiplerinde site yönetiminin elini güçlendirecek ve işini kolaylaştıracaktır.Bütçe hesaplanırken kat maliklerinden düşük oranda avansa talep etmemek önemlidir. Çünkü tüm kat maliklerinin aidatları zamanında ödemeyeceğini göz önünde bulundurmak gerek. Ayrıca beklenmeyen giderlerin de meydana gelmesi mümkündür. Bu durumda tekrardan bütçe hazırlamak, durumu kat maliklerine izah etmek, onların itirazlarıyla uğraşmak epey yorucu olacaktır. İşte tüm bu sebepler doğrultusunda aidat miktarının yukarı yönde biraz esnek tutulması faydalı olacaktır.
Site Aidatı Nasıl Belirlenir?Anılan işletme projesi eğer kat malikleri kurulu tarafından hazırlanmışsa; bu durumda doğrudan kesinleşmiş sayılacaktır. Fakat proje yönetim tarafından hazırlanmışsa; bu durumda proje kat maliklerine veya bağımsız bölümden faydalanan kişilere tebliğ edilmelidir. Tebliğden itibaren 7 gün içerisinde projeye itiraz edilmezse proje kesinleşmiş olacaktır.Bir itiraz olması halinde bu itiraz kat malikleri kurulunda değerlendirilecektir. Bu değerlendirmeye ilişkin bir karar verilecek, gerekirse yeni bir proje hazırlanacaktır. Bu noktada, kat malikleri tarafından verilen kararın iptali için mahkemeye başvurulabilecektir. Kesinleşen işletme projesinin faydası, apartman veya site sakinlerinin aidat borcuna itiraz şansını ortadan kaldırmasıdır. Artık bu noktadan sonra böyle bir borcun olmadığını ispat yükü aidat borçlusunda olacaktır.
Apartman ve sitelerde ortak alanların giderlerini karşılamak için kiracı veya kat maliklerinden alınan paraya aidat denir. Kiracı ve kat malikleri her ay apartman yönetiminin belirlediği aidat miktarını ödemekle yükümlüdür.
Satılık daire bakarken apartman aidatını da araştırmanız gerekir. Bazı apartmanlarda veya sitelerde aidat ücreti alışılmışın üstünde olabiliyor. Özellikle sitelerde aidat ücretleri tek apartmanlara kıyasla çok daha fazla olabiliyor. Bunun için satılık veya kiralık daire bakarken aidat ücretini mutlaka öğrenmeniz gerekir. Havuzu, bahçesi, otoparkı, güvenliği ve spor salonu olan sitelerin aidat ücretleri bütçenizi aşabilir.
Peki, aidat neye göre belirlenir? Her ay ödememiz gereken aidatı ödemezsek ne olur?
Apartman Aidat Çizelgesi
Apartman aidat çizelgesi, apartman yönetimi tarafından hazırlanarak kiracılar ve kat malikleri ile paylaşılır. Apartman aidat çizelgesini en basit haliyle Excel üzerinden hazırlayabilirsiniz. Ayrıca özel yazılımlar kullanarak da aidat çizelgesi hazırlayabilirsiniz. Aidat çizelgesini apartmanın duyuru alanına asarak apartman sakinlerinin ne zaman, ne kadar ücret ödemesi gerektiğini açıkça ilan etmiş olursunuz.
Apartman gürültü yönetmeliği nedir?
Apartman Aidatı Hangi Durumda Ödenmez?Apartman sakinleri her ay apartman aidatını ödemekle yükümlüdür. Eğer kat malikleri apartman aidatını ödemezse Kat Malikleri Kurulu tarafından belirlenen gecikme zammını ödemek zorundadır. Gecikme zammına rağmen aidatlar ödenmezse dava açılabilir ve akabinde icra takibi başlatılabilir.
Apartman Aidat Kanunu
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesinde apartman aidat kanunu açıklanıyor.
Madde 20 – Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça:
a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak;b) Ana gayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında; katılmakla yükümlüdür.c) Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.
Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür. Birinci fıkradaki giderlere, kat maliklerinden birinin veya onun bağımsız bölümünden herhangi bir suretle faydalanan kişinin kusurlu bir hareketi sebep olmuşsa, gidere katılanların yaptıkları ödemeler için o kat malikine veya gidere sebep olanlara rücu hakları vardır.