AVUKAT IYAZ ÇİMEN ‘TAPU HARCI VE HUKUKSAL YAPTIRIMLARI’NI DEĞERLENDİRDİ

Avukat Iyaz Çimen, ‘Arsa ve konut alım satımında tapudaki bedel belediye rayiç değeri üzerinden değil gerçek değer üzerinden belirtilmelidir. Tapu harcı, bir gayrimenkulün alım-satım işlemleri sırasında verilen tapu hizmetleri karşılığında ilgili tapu müdürlüğüne yatırılan hizmet bedelidir. Türkiye’de gayrimenkul alım-satım işlemlerinde gayrimenkul satış bedelinin %4’ü tutarında tapu harcı ödenir.’
Tarla, ev, işyeri ya da arsa. Gayrimenkul alım satımında tapu harcını az ödemek için değerin gerçeğinden düşük gösterilmesi sıklıkla karşılaşılan bir uygulama. Eksik ödenen harcın yanında, gelir, kurumlar ve katma değer vergisinin bir kat cezası ve yüksek faiziyle istenmesinin söz konusu olabileceği hatta gayrimenkulün elden gidebileceği uyarısını yapalım.
Daha az tapu harcı ödemek için uygulamada taraflar çoğu zaman gayrimenkulün gerçek satış değeri yerine daha düşük bir satış bedeli beyan ederler. Beyan edilen bu tutar, çoğu zamanda gayrimenkulün belediyece belirlenen rayiç değeri veya bu değerin biraz daha yukarısında bir değerdir.
Rayiç bedel mi gerçek satış değeri mi gösterilmeli?
Tapudaki devir işlemlerinde, genellikle belediye rayici diye de bilinen emlak vergisi değeri üzerinden hareket ediliyor. Örneğin gerçekte 6 milyon TL’ye satılan bir konut için, belediyeden alınan vergi değeri 1 milyon TL ise, bu değer bildirilerek tapu harcı ödeniyor. Oysa Hazine ve Maliye Bakanlığı’nın yayımladığı rehberde de belirtildiğine göre, gayrimenkul devir ve iktisaplarında tapu harcı beyan edilen “gerçek devir ve iktisap bedeli üzerinden” binde 20 (yüzde 2) oranında alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı yani toplamda yüzde 4 harç alınması gerekiyor.
Değerin düşük gösterildiği nasıl tespit ediliyor? 
Tapuda değeri düşük gösterilmesi durumu, IBAN incelemesi, kredi kullanımı, emsal tespiti gibi pek çok yöntemle tespit edilebiliyor. İlk olarak, son dönemde sıkça karşılaştığımız banka hesapları bir başka deyişle IBAN incelemelerinde, tapuda 1 milyon TL’ye satıldığı görünen gayrimenkul için alıcının ve hatta irtibatlı olduğu kişilerin IBAN’larına 6 milyon TL yatırıldığı tespit edilerek işlem yapılabilir. Kredi kullanımında bankanın yaptırdığı ekspertiz raporundaki tespite de dayanıldığı görülüyor. Ayrıca aynı binada ya da bölgede satılan benzer nitelikteki gayrimenkullerin değeri ile arada çok fark olması halinde de tespit yapılarak cezalı vergi ve harç istenebilir. Önemle belirtmek gerekir ki; yapılan işlemlerin ve uygulanan cezalı vergilerin somut tespit ve delillere dayanması gerekiyor. Aksi takdirde mahkemeler tarafından iptal edilmesine ilişkin çok sayıda karar bulunuyor.
Rayiç değer ve gerçek değer arasındaki farklarDaha az tapu harcı ödemek için uygulamada taraflar çoğu zaman gayrimenkulün gerçek satış değeri yerine daha düşük bir satış bedeli beyan ederler. Beyan edilen bu tutar, çoğu zamanda gayrimenkulün belediyece belirlenen rayiç değeri veya bu değerin biraz daha yukarısında bir değerdir.
Belediyeler, emlak vergisine esas olmak maksadıyla gayrimenkulün rayiç değerini belirler. Bu rayiç değer, aynı zamanda gayrimenkulün belediyelerce hesaplanan satışa esas minimum birim metrekare değerini ifade eder. Diğer bir deyişle, gayrimenkulün tapu müdürlüğünde beyan edilen satış bedeli belediyece belirlenen rayiç değerden daha düşük bir tutar olamaz.
Öte yandan gerçek rayiç bedel ise gayrimenkulün güncel piyasadaki alım-satım değerini ifade eder. Belediyece belirlenen rayiç bedel, minimum birim metrekare değerler üzerinden hesaplandığı için çoğu zaman güncel piyasa değerinin altında bir tutardır.
Tapuda satış bedelinin düşük gösterilmesinin riskleri
Gayrimenkul devir işlemlerinde, kanunen, taraflar gerçek satış bedelini beyan etmekle yükümlüdür. Buna karşılık, yukarıda bahsedildiği gibi, genellikle taraflar düşük harç ödemek amacıyla tapu müdürlüğünde ilgili belediye tarafından belirlenen rayiç değer gibi daha düşük bir bedel beyan etmektedir.
Tapudaki satış bedelinin, gerçek satış bedeli yerine daha düşük bir tutar üzerinden beyan edilmesinin çeşitli riskleri bulunmaktadır. Bunlardan bazılarını şu şekilde sıralayabiliriz:
Gayrimenkul değerini düşük göstermenin cezası nedir? 
Tapuda gayrimenkulün gerçek değerinden daha düşük gösterildiğinin ve bu bedel üzerinden harç ödendiğinin tespiti halinde, aradaki farka isabet eden harç faiziyle isteniyor. Faiz, 21 Mayıs öncesinde aylık yüzde 3.5 iken, bu tarihten itibaren aylık yüzde 4.5 yani yıllık yüzde 54 olarak uygulanıyor. Ayrıca eksik ödenen harç tutarının yüzde 25’i kadar vergi ziyaı cezası kesiliyor. Örneğin tapuda 1 milyon TL değer gösterilerek bu değer üzerinden 40 bin TL tapu harcı uygulanan konut satışı, gerçekte 6 milyon TL’ye yapıldıysa aradaki 5 milyon TL farka isabet eden tapu harcı olan 200 bin TL faiziyle isteniyor. Bu tutarın yüzde 25’i olan 50 bin TL de ceza kesiliyor. Eksik ödenen tapu harcından yalnızca alıcı değil satıcı da sorumlu. Çünkü uygulamada tapu harcını alıcı ödese de kanun her ikisini de sorumlu tutuyor.
Alım – satım aşamasında satış bedelinin tamamı peşin olarak ödenmemiş, taksitle ödenmesi kararlaştırılmışsa, alıcı tarafın ödemeyi geciktirmesi ya da ödememesi durumunda satıcı kural olarak yalnızca tapuda gösterilen bedel üzerinden hak talep edebilir.
Değeri düşük gösterilen bir gayrimenkulün elden gitmesi mümkün mü?
 Gayrimenkul üzerinde paydaşlık olduğu takdirde gayrimenkulün satılması aşamasında bu paydaşın kanundan kaynaklı önalım (şufa) hakkı bulunuyor. Bu hak, gayrimenkulün üçüncü bir kişiye satılması yerine gayrimenkulün bir diğer paydaş tarafından satın alınmasına öncelik sağlıyor. Tapuda evin değerinin düşük gösterilmesi halinde ise paydaşların, gösterilmiş olan düşük bedel üzerinden önalım hakkını kullanarak gayrimenkulü satın alması mümkün hale geliyor. Bu çok önemli bir tehlike. Yani gerçekte 6 milyon TL’ye satılan gayrimenkulü 1 milyon TL’ye kaybetmek mümkün. Üstelik gerçek alıcı bu işten zararlı çıkmış oluyor. Bir diğer sakınca da ‘tasarrufun iptali’ bakımından. Gayrimenkulün değeri düşük olarak gösterilerek satıldığında satış gerçekleştiren tarafın alacaklıları, borç için takip yaptıklarında değerin düşük gösterilmesi sebebiyle satış işleminin iptalini talep edebilir. Hatta gayrimenkulün üzerine tedbir de koydurabilir.
Hisseli tapuya sahip bir gayrimenkul almanız halinde, diğer hissedar şuf’a (ön alım) hakkını kullanarak gayrimenkulü tapuda belirtilen düşük bedel ile elinizden alabilir.
Belediye rayiç bedeli üzerinden satın aldığınız bir gayrimenkulü satarken alıcı bankadan kredi kullanmak isteyebilir. Gelir İdaresi Başkanlığı, bankadan çekilen kredilerin miktarını öğrenerek, beyan edilen değerle karşılaştırma yapmaktadır. Yani konut kredisiyle gayrimenkul alınması halinde gayrimenkulün değerinin gerçek satış bedeli olarak gösterilmek zorundadır. Dolayısıyla siz belediye rayiç bedelinden göstererek aldığınız evi gerçek piyasa değeri üzerinden satmanız halinde kazancınız olduğundan çok daha fazla gözükecek ve daha çok gelir vergisi ödemek durumunda kalacaksınız.
Satış bedelinin gerçek satış değerinden daha düşük gösterildiğinin tespit edilmesi halinde  Maliye, eksik beyan edilen satış değeri farkının üç katı tutarında vergi cezası ve yine bu tutarda usulsüzlük cezasını işlem tarihinden itibaren hesap edilecek faiziyle birlikte tahsil edilir.